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反向按揭发展需要政府主导

发布时间:2021-01-21 14:36:23 阅读: 来源:镰刀厂家

反向按揭发展需要政府主导

保监会在今年6月23日曾发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,基于住房反向抵押贷款(下称“反向按揭”)的“以房养老”试点政策,正式在北京、上海、广州和武汉四个城市落地。  该政策发布之日,社会各界曾对其寄予厚望。但时间过去了近6个月,这项工作进展仍极为缓慢,媒体上鲜有成功案例的报道。

笔者认为,如果政府要促成反向按揭在中国“起飞”,需要做出以下政策调整:  首先,对于反向按揭,政府定位要明确、态度要鲜明,一定要明确,反向按揭不是一般意义上的金融创新产品,而是带有强烈公益性和外部性的金融创新产品。而经济学又告诉我们,带有外部性的公共产品,市场供给一定是不足的,短于社会最优供给。在这方面,政府不应羞羞答答,觉得是金融产品,就该让市场来决定。  对于反向按揭,美国政府的态度就很鲜明,美国反向按揭就是联邦政府主导设计和推行的,而没有交给市场去做。如果没有联邦政府提供的保险,美国的反向按揭也是寸步难行。  其次,对于反向按揭这样复杂的金融创新产品,一定要有充分的舆论宣传动员和知识普及。当前社会公众对反向按揭仍然似懂非懂,毕竟大多数人的金融知识和风险识别能力有限,老年人尤其在这方面处于弱势。反向按揭又涉及到住房这个基本生活品,人们自然会特别慎重。我们看到,早在1981年,美国的反向按揭正式开始的好多年前,政府就专门成立国家住房资产价值转换中心,专职向老年屋主进行反向按揭产品知识的宣传。2001年美国住房和城市发展署建立了一整套规范的贷款咨询程序。  再次,法规先行、公平公开、信息透明、监管有力,才能树立社会和市场对反向按揭的信心。反向按揭从本质上来说还是一项金融创新产品,其能否获得市场的认可并进一步推广,需要法律制度加以制约。当前我国关于反向按揭的法律法规几乎还没有,对贷款人和老年屋主双方的合法权益如何保障,都无从谈起。这是阻碍反向按揭起步的关键性原因。  然后,稳定房地产市场发展,避免反向按揭行业面临系统性风险。从美国经验看,房地产市场相对稳定增长时,才有反向按揭的生机。近年来,我国房地产市场持续高速增长,房价居高不下,且波动性逐年加大。这种市场环境下,供需双方都很难有积极性参加反向按揭。这使得反向按揭在其发行的初期就难以获得市场的认可。  最后,要严格市场准入制度,引导市场主体稳健推进反向按揭的发行。但这种市场准入制度,应更多体现在准入标准的科学合理设置和建立申报——社会公示制度上,尽量减少行政审批制度,防止寻租行为。  中国老年屋主对于反向抵押产品了解甚少,在初期的推进过程中,可以借鉴美国经验,政府主导或引导设计出基本统一、规范且简单易懂的业务模式,同时利用政府的影响力和公信力为反向按揭提供担保,消除老年屋主对反向按揭的疑虑。  在反向按揭起步及为公众熟悉和认可之后,再考虑到我国各大城市的房地产市场发展情况和经济发展水平差别很大,逐步允许一定的灵活性,让市场主体根据各城市具体情况,发行各具特色的反向抵押贷款产品。但前提是,要有充分的信息公开、完整的权益保障和足够的市场竞争性。(作者单位:上海财经大学公共政策与治理研究院)

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